Elővásárlási jog sokkal több embert érint, mint azt elsőre gondolnánk, főként társasházakban (egyes esetekben), osztatlan közös tulajdonban vagy akár bérbe adott ingatlan esetén is felmerülhet. Aki ingatlant ad el vagy vásárol, annak nem árt tisztában lennie azzal, kinek lehet beleszólása a folyamatba.
Mi az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy bizonyos személyeknek joguk van elsőként megvenni az ingatlant, ha az tulajdonosa eladásra kínálja azt. Ez nem jelenti azt, hogy a tulajdonos nem dönthet szabadon arról, hogy eladja-e az ingatlanát, de ha úgy dönt, hogy igen akkor az elővásárlásra jogosult ugyanazon feltételekkel megelőzheti a vevőt.
Mikor és kinél áll fenn elővásárlási jog?
A leggyakoribb esetek Magyarországon:
- Társasházban: ha a társasházi alapító okirat elővásárlási jogot biztosít a többi albetét tulajdonosának
- Osztatlan közös tulajdon esetén: például egy telken több tulajdonos osztozik, de külön házak állnak rajta.
- Állami vagy önkormányzati tulajdonból eladott ingatlanoknál: a jogszabály előírhatja az állam vagy önkormányzat elővásárlási jogát.
- Termőföldek esetén
- Műemlék ingatlanok esetén
Hogyan kell „érvényesíteni” az elővásárlási jogot?
Az eladónak írásban kell értesítenie az elővásárlásra jogosultat a konkrét vételi ajánlatról: ki, mennyiért, milyen feltételekkel vásárolná meg az ingatlant.
Ez az ajánlat kötött, tehát ha valaki azonos feltételekkel élni akar az elővásárlási jogával, akkor az eladónak őt kell választania, nem az eredeti vevőt.
Mi történik, ha az eladó elmulasztja ezt?
Ha nem értesíti az elővásárlásra jogosultat, és mégis eladja az ingatlant, akár hatálytalannak is minősülhet az elővásárlási jogosulttal szemben.
Ez különösen fontos például osztatlan közös telkeknél, ahol a másik tulajdonostárs tudta nélkül eladott hányad később komoly vitákat okozhat.
Tévhitek az elővásárlási joggal kapcsolatban
- „Ha gyorsan aláíratom az adásvételit, már nem kell vele foglalkozni.”
→ A jog nem így működik: ha van elővásárlásra jogosult, neki joga van az ajánlathoz. - „A vevő majd lepapírozza, ha gond lesz.”
→ Az elővásárlási joggal való megkínálási kötelezettsége az eladót terheli.
Miért fontos tisztázni már a szerződéskötés előtt?
Mert egy érvényes elővásárlási joggal való visszaélés vagy figyelmen kívül hagyás felfüggesztheti az eljárást, meghiúsíthatja az adásvételt, vagy pereskedéshez vezethet. Ezt senki nem akarja.
Ezért már az adásvételi szerződés tervezésekor jelezni célszerű a vevő felé, hogy van ilyen jogosult.
Átnézte és ellenőrizte:
Dr. Kovács Gergely ügyvéd
Iroda: Veszprém, Buhim utca 12.
Aliroda: Várpalota, Szent István u. 15.
e-mail: ugyved.mail@gmail.com